‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי אחריות מקצועית של קבלנים לליקוי בנייה?

 תוכן עניינים

מבוא

2 – עוולות נזיקיות העולות כנגד הקבלן

            2.1 – עוולת הרשלנות

            2.2 – עוולת הפרת חובה חקוקה

                        2.2.1 – חוק האחריות למוצרים פגומים

                        2.2.2 – חוק המכר (דירות)

            2.2.3 – חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות

            2.2.4 – תקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה)

3 – חוק המכר (דירות)

4 – אחריות הקבלן הראשי מול קבלן המשנה

5 – אחריות הקבלן מול היזם

            5.1 – דוגמת קריסת המרפסות של גינדי חדרה

            5.2 – האחריות הנזיקית של היזם

6 – דו"ח ועדת זיילר ותיקון 102 חוק התכנון והבנייה

7 – משפט משווה

            7.1 – הדין האנגלי

            7.2 – הדין האמריקאי

            7.3 – הדין הצרפתי

8 – המלצות

9 – סיכום

10 – ביבליוגרפיה

בעת בניית מבנה קיימים לא מעט גורמים השותפים לתהליך, הן מבחינה פרוצדוראלית והן מבחינה מעשית, כגון אדריכל, מהנדס, קבלן והערכאות השונות של ועדות התכנון והבנייה. ישנם חוקים שונים באשר לאחריותם של כל אחד מהגורמים שמניתי לעיל, ואף לגורמים נוספים המעורבים בהליך הבנייה. ברשימה זו אבקש לבחון את אחריותו המקצועית של הקבלן בליקויי בנייה המתגלים לאורך או לאחר תום הבנייה.

ליקוי בנייה יכול שיהיה מינורי כהתקלפותו של קיר בדירה, ויכול אף להגיע לקריסה מוחלטת של המבנה. בבחינה האם אכן קיים ליקוי בנייה, בל נסתפק במבחן התוצאה, שכן ייתכן כי הליקוי קיים, אך טרם יצר את הנזק ויצא אל הפועל. לפיכך, ייתכן כי ליקוי בנייה יתקיים אף אם לא נגרם נזק, שכן אין להמתין לקיומו של הנזק על מנת לקבוע כי ישנו ליקוי בנייה[1].  

קבלן, כמשמעותו בחוק רישום קבלנים, הינו כל מי שמקבל על עצמו עבודות הנדסה בנאיות למען אחר או למטרת מכירה או השכרה לאחר בתום הבנייה[2]. אלא שלא כל אדם הלוקח על עצמו עבודת בנייה זכאי להיקרא קבלן, כך שעל מנת שחוק זה יחול על הקבלן, עליו להירשם בפנקס הקבלנים באם הוא עומד בתנאים המנויים בחוק לצורך אותו רישום[3]. אדגיש כי ניתן ליחס את כל הנאמר על הקבלן גם לחברה קבלנית, ולאו דווקא לאדם העמל בפועל על בניית המבנה.

על הקבלן המבצע מוטלת האחריות לבנייה נטולת ליקויים המותאמת למפרט המוצג במכירת הדירה. באם למצער נתגלו ליקויים בבנייה לאחר מסירתה לקונה, על הקבלן מוטלת האחריות לתיקון הפגמים בזמן סביר תוך מקצועיות מרבית.

נראה כי האחריות המקצועית של קבלנים בליקויי בנייה מוטלת הן מתוקף העילה החוזית המצויה בחוק המכר דירות, והן מתוקף העילות הנזיקיות של עוולת הרשלנות ועוולת הפרת החובה החקוקה. חוק המכר דירות ישמש את קוני הדירות בתביעות כנגד הקבלן במקרים בהם חוזה המכר נחתם מול הקבלן המבצע; בעוד העילות הנזיקיות כנגד הקבלן יעמדו לזכות הקונים כאשר חוזה המכר אינו מול הקבלן, אלא אל מול גורם אחר, כדוגמת היזם. אולם, אין זה מן הנמנע כי נוכל לאכוף את אחריותו של הקבלן לתיקוני הליקויים ומתן הפיצויים בגינם בשילוב שתי העילות גם יחד. אף בדינים האחרים שבחנתי, עומדת כנגד הקבלן אחריות הן מתוקף דיני הנזיקין והן דיני החוזים; אולם באנגליה וארצות הברית עדיפה העילה הנזיקית, בזמן שבצרפת מעדיפים את העילה החוזית.

לאור עבודה זו, המלצתי הינה להקים קרן ביטוח, כנהוג באנגליה וארצות הברית, וכדוגמת ה"קרנית" הקיימת בישראל. קרן כזו, שתגן על קוני הדירות, תבטיח הטלת אחריות על הקבלנים, בין אם במישור החוזי דרך חוק המכר דירות, במישור הנזיקי דרך עוולות הרשלנות והפרת החובה החקוקה, או דרך הקמת קרן הביטוח שתבטיח פיצוי מהיר ו-וודאי לקוני הדירות במקרים בהם הקבלנים לא עומדים בחובותיהם, מתנערים מאחריות או פשטו את הרגל. 

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-15 מקורות אקדמיים)

סעיף 1 לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות

עמוס הרמן "אחריות בנזיקין של ועדה מקומית לפגמים פיזיים במבנים" דין ודברים ח