‏290.00 ₪

תוכן עניינים

מבוא 3

חשיבות הנושא 4

חשיבות המחקר 4

שאלת המחקר ושאלות המשנה 4

שיטת המחקר 5

מטרת העבודה 5

רקע משפטי לסוגיה 6

עסקאות נוגדות 6

דרישת התמורה 9

פסק דין גנז 12

התאוריה 13

עסקאות נוגדות: הבעיה 13

דין רצוי: תפישות מלומדים: הפתרון 14

שיקול ראשון: יעילות לכתחילית/מאזן רשלנות 14

שיקול שני: מאזן המצוקה 14

דין מצוי: הדין בישראל 19

מה הדין לגבי השיטה הכללית לקביעת העדיפות בעסקאות נוגדות במקרקעין 19

מה הדין בעניין דרישת תום הלב של הרוכש השני בעסקאות נוגדות במקרקעין. 21

מה הדין בעניין תום הלב של הרוכש הראשון בעסקאות נוגדות במקרקעין. 22

משפט משווה 26

הדין באנגליה 26

מה הדין בעניין תום הלב של הרוכש הראשון בעסקאות נוגדות במקרקעין 31

המשפט הלטיני והקונטיננטלי 33

דיון 35

מה ראוי שיהיה הדין בעניין תום הלב של הרוכש הראשון – הלכת גנז. 39

סיכום 42

הצעה לפתרון 42

ביבליוגרפיה 44

מבוא

בעבודה זו אעסוק בנושא עסקאות נוגדות במקרקעין לפי ס׳ 9 לחוק המקרקעין, תוך מתן דגש לדרישת תום הלב.

דיני עסקאות נוגדות במקרקעין מתייחסים למצב בו התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין עם רוכש ראשון, ולפני שזכותו השתכללה לזכות קניינית התחייב אותו אדם שנית, בעסקה נוגדת, לעשות עסקה במקרקעין עם רוכש שני. 

במצב כזה נוצרת תחרות בין כמה צדדים שרכשו זכויות אובליגטוריות, דהיינו – זכויות שטרם השתכללו לזכויות קנייניות עם רישומן במרשם המקרקעין. צדדים אלו הם רחוקים – אין ביניהם קשר חוזי ישיר. 

התחרות נובעת מהמצב בישראל לפיו לזכויות אובליגטוריות אין מרשם, כך שלרוכש פוטנציאלי אין יכולת לדעת באופן ודאי כי הזכות שהוא מעוניין נקייה מזכות נוגדת, ומתעורר חשש שמא היא כבר שייכת לאחר – ראשון בזמן. בפרקטיקה מצב זה גורם בהרבה מקרים של ״תאונות משפטיות״ - תחרות בין זכויות אובליגטוריות.

השאלה שעולה במקרים כאלה היא מי גובר?

ס׳ 9 לחוק המקרקעין מסדיר את הנושא של עסקאות נוגדות, וקובע נוסחת עדיפות לפיה הראשון בזמן גובר, אלא אם השני עמד בכמה תנאים מצטברים:

״התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה״. 

ס׳ 6 לחוק המקרקעין מגדיר לנו מהי עסקה במקרקעין:

״עסקה במקרקעין היא הקניָה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה״.

מכאן שסיטואציה בה אחד מקנה לאחר זכות במקרקעין כל שהיא, למעט הורשה על פי צוואה, היא עסקה במקרקעין, ונכנסת תחת חסות ס׳ 9 לחוק במקרים שעסקאות כאלו שהן נוגדות. מדובר בעסקאות לגבי אותו הכנס אשר לא ניתן לקיים את האחת בלא להפר את האחרת. כמובן שאם ישנן עסקאות במקרקעין שיכולות להתקיים במקביל, כמו זכות בעלות מול זכות שכירות – ס׳ 9 לחוק לא רלוונטי, שכן לא מדובר בעסקאות נוגדות.

אחד מהדרישות לרוכש השני הינה דרישת תום הלב, ובה במיוחד נתמקד בעבודה.

דרישת תום הלב מציבה חובה לרוכש השני בזמן לנהוג בתום לב, על מנת לגבור על הרוכש הראשון שכאמור ניתנת לו עדיפות אוטומטית.

הלכת גנז הביאה רובד חדש לדרישת תום הלב בעסקאות נוגדות. בהלכת גנז השופט ברק פיתח חובת תום לב דווקא לרוכש הראשון. דהיינו אם הוא רוצה להנות מעדיפות שניתנת לו לפי ס׳ 9 עליו לנהוג בתום לב. אם אינו נוהג בתום לב – נשללת ממנו העדיפות, אפילו אם הרוכש השני עצמו לא עמד בתנאי סעיף 9 לחוק.

יש להדגיש כי סעיף 9 , בניגוד להלכת גנז, נותן עדיפות מכרעת לרוכש הראשון מעצם טיבו כראשון, בלי לדרוש ממנו עמידה בשום תנאי. 

חשיבות הנושא 

כאמור לעיל המצב בישראל הוא שאין מרשם לזכויות אובליגטוריות, מה שמוביל לתאונות משפטיות רבות שקורות בפרקטיקה. יש חשיבות רבה לשאלה איך פותרים את המצב הזה, והאם ההסדר בישראל שקובע עדיפות לרוכש הראשון הוא ההסדר הראוי והנכון.

בחרתי להתרכז בדרישת תום הלב כי לדעתי מדובר בדרישה חשובה, לאור מעמדו של עיקרון תום הלב כעיקרון בסיסי במערכת המשפט הישראלית. עקרון זה פותח דרך דיני החוזים הכלליים, ונראה כי המגמה היא להמשיך ולהחילו על עוד תחומי משפט.

בהלכת גנז כאמור ניתנה משמעות נוספת לדרישת תום הלב בעסקאות נוגדות, והשופט ברק מערער על העדיפות האוטומטית שניתנת לפי חוק לרוכש הראשון, משמעות ההלכה היא שאם הרוכש הראשון לא יעמוד בחובת תום הלב שנקבעה לו שם, הוא אינו עדיף. הלכה זו פורצת דרך, ולאור המשמעויות שלה יש חשיבות לדון בשאלה האם ראוי שהלכת גנז תמשיך לחול, ואם כן – באיזה צורה. 

חשיבות המחקר

במחקר זה אחקור את סוגית העסקאות הנוגדות ובמיוחד את דרישת תום הלב לפי הלכת גנז. ננסה להבין אותן לעומקן, להסבירן ולנתח אותן, על מנת לשאול את השאלה האם ראוי שאלו ימשיכו לחול בישראל, או אולי יש מקום להציע הסדר חדש או ביטול/צמצום ההלכה.

ננסה להגיע למסקנות הנדרשות בתקווה להעשיר את עולם המשפט והפרקטיקה עם זווית ראיה חדשה על דיני העסקאות הנוגדות.

שאלת המחקר

בעבודה זו אדון בשאלת המחקר ובשאלות המשנה כדלהלן:

שאלת המחקר: מה ראוי שיהיה הדין בעניין דרישת תום הלב בעסקאות נוגדות במקרקעין, לפי ס׳ 9 לחוק המקרקעין.

ביבליוגרפיה לדוגמא

חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

 תקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע"ו- 2016

חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965

אתר האינטרנט הרשמי של משרד הבינוי והשיכון (‏23 דצמבר, 2024)

https://www.gov.il/he/departments/ministry_of_construction_and_housing/govil-landing-page

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, פרסומי למ"ס, לפ"מ, ירושלים (‏23 דצמבר, 2024)