‏290.00 ₪

תוכן עניינים

מבוא ורקע

הצגת השאלה אותה בוחנים והשיטה שבה תיבחן:

שאלת המחקר

שיטה - מתודולוגיה

סמינריון

סקירת מקורות

משברים ובועות כלכליות

בועת הנדלן בארצות הברית

הגורמים לעליה במחירי הדירות

גורמי עליית מחירי הנדל"ן בישראל

תנודות בשער החליפין

הצגת סוגיות וניתוחן

השפעת השינויים במחירי הדירות ושירותי הדיור

פרוייקט

האם מתרחשת בועה בשוק הנדל"ן בישראל

דיון

סיכום והמלצות

ביבליוגרפיה

מבוא ורקע

בחמש השנים האחרונות עלה מחירה של דירה ממוצעת - בכ 54% בעוד שההכנסה של משקי הבית עלתה -בכ 20% בלבד. התפתחות זו התבטאה בעלייה של חדה שיעור ההחזר מההכנסה, שהינו בין המדדים המרכזיים לכושר הפירעון של הלווים. (רויטל, מאמו, ‏7 דצמבר, 2023)

את העלייה במחירי הנדל"ן בישראל ניתן לייחס למספר גורמים:

1. היצע קרקע מוגבל: לישראל שטח קרקע קטן יחסית, וזמינות הקרקעות לפיתוח דיור חדש מוגבלת. המחסור הזה בקרקע מוביל לתחרות מוגברת על נכסים זמינים, ומעלה את המחירים. (מצר, 2023)

2. גידול אוכלוסין: ישראל חוותה גידול אוכלוסייה משמעותי, שהוביל לגידול בביקוש לדיור. גידול אוכלוסייה זה, יחד עם היצע קרקעות מוגבל, מפעיל לחץ נוסף על שוק הדיור, וכתוצאה מכך מחירים גבוהים יותר.

3. עיור וריכוז: ישנה מגמה של עיור וריכוז אוכלוסייה בערים מרכזיות כמו תל אביב וירושלים. ככל שיותר אנשים בוחרים לגור באזורים עירוניים, הביקוש לדיור בערים אלה עולה, ומעלה את המחירים. (ברק, 2023)

4. כלכלה חזקה ושיעורי תעסוקה גבוהים: בישראל יש כלכלה חזקה ויציבה, עם שיעורי תעסוקה גבוהים באופן עקבי. יציבות כלכלית זו יוצרת סביבה נוחה להשקעה בנדל"ן, מושכת קונים מקומיים ובינלאומיים כאחד, מה שתורם עוד יותר לעליות המחירים.

5. ריבית נמוכה: סביבת הריבית הנמוכה בישראל מעודדת לקיחת הלוואות, לרבות הלוואות משכנתא. ריביות נמוכות הופכות את רכישת הנכסים למשתלמת ואטרקטיבית יותר, מה שמוביל לעלייה בביקוש ובהמשך למחירים גבוהים יותר.

6. מדיניות ותקנות ממשלתיות: מדיניות ותקנות ממשלתיות יכולות גם להשפיע על מחירי הנדל"ן. לדוגמה, תמריצי מס או סובסידיות מסוימים עשויים לעודד השקעה בנדל"ן, ובכך להעלות את המחירים. בנוסף, חוקי ייעוד ומגבלות תכנון יכולים להגביל את היצע הדיור החדש, ולהחריף עוד יותר את עליות המחירים. (מצר, 2023)

7. השקעות זרות: ישראל ראתה נהירה של השקעות זרות בשוק הנדל"ן שלה, במיוחד ממשקיעים יהודים בחו"ל. השקעה זרה זו תורמת להגברת הביקוש והתחרות, מה שמוביל לעליית מחירים. (ברק, 2023)

8. ספקולציות: פעילות ספקולטיבית בשוק הנדל"ן, שבה משקיעים רוכשים נכסים בציפייה לעליית מחירים עתידית, יכולה גם היא לתרום לעליות המחירים. ספקולציות יכולות לעוות את השוק וליצור ביקוש מלאכותי, להעלות מחירים. (מצר, 2023)

אי יציבות במשק דוגמאת מיתון קשה או אינפלציה יכולים להוות טריגר לגידול במספר משקי הבית שלא יכלו לעמוד בהחזר המשכנתאות לאור זאת מצא המפקח על הבנקים חשיבות רבה ביצירת מסגרת תקנים כדי לצמצם את הסיכונים בשוק המשכנתאות, מצד אחד המפקח על הבנקים דרש הגדלת דרישות ההון כדי להגדיל את הכרית לספיגת זעזועים במידה ויתרחשו, ומצד שני חיוב הלקוחות לקחת את המשכנתא במספר מסלולים. (ברק, 2023) , (אלפסי, ב2020)

לאור העליה המהירה במחירי הדיור ייבדק האם אכן בישראל מתקיימת בועת נדלן ? 

 עבודה זאת תתמקד בשאלה האם העלייה במחירי הדיור בישראל הינם תוצר של בועת נדלן או אולי נובעים מסיבות אחרות. 

כאשר המענה על שאלת המחקר מתבסס על ספרות מחקרית שבוצעה ביחס לישראל 

 העבודה תעסוק קודם כל בהבנה מהי בועה ומהי בועת נדלן, לאחר מכן תתעמק בגורמיםש מובילים לעליית המחירים בארץ 

שאלת המחקר

האם קיימת בועת נדל"ן בשוק הישראלי?

ביבליוגרפיה לדוגמא

ספר העובדות העולמי של הסי. אי.איי. CIA, 2023 (‏19 דצמבר, 2023)

שמואל רויטל, איל ד.מאמו דיני התכנון והבניה (עוקדן), הוצאת סדן. (‏19 דצמבר, 2023)

ד"ר יאיר ברק, מקניין הכלל לרכוש הפרט. כרך ב'. הוצאת מוסד ביאליק (2023)

מצר יעקב, כלכלה, קרקע ולאומיות. הוצאת מאגנס (2023)

בנימין שלומית, העדר בטחון דיורי בישראל:  בין הבית לרחוב. הוצאת הקבוץ המאוחד (2022)