‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באות לידי ביטוי עסקאות נוגדות מקרקעין (לאור הערת אזהרה)?

תוכן עניינים

פרק 1

מבוא

פרק 2 הגדרות

סוגי הזכויות במקרקעין

עסקה במקרקעין

מרשם הזכויות

דרישת הכתב

הערות במקרקעין

הערת אזהרה

פרק 3 דיני תחרות

תקנת השוק

הקניין שביושר

פרק 4 עסקאות נוגדות

דרישת התמורה

דרישת תום הלב

הדרישה של רישום העסקה

עסקאות סותרות במיטלטלין

פרק 5 סיכום

ביבליוגרפיה

מבלי לחזור על כל ההתפתחות הפסיקתית אשר נעה לכאן ולכאן, ואף הטילה עם הזמן אחריות (לדעתי שלא בצדק) על הרוכש הראשון בזמן שלא רשם הערת אזהרה , מן הראוי לאמץ את הלכת גדי שם ביהמ"ש העליון החיל את הלכת אהרונוב וקבע שמחדלו של הרוכש הנמנע מלרשום הערת אזהרה אינו שולל את עדיפותו הקניינית בנכס. העליון נימק החלטה זו בשני נימוקים:

הראשון הוא כי מדובר בעימות בין בעל קניין שביושר לבין נושה כספי ונשייתו של הנושה אינה קשורה לנכס הנמכר.

והנימוק השני הוא כי אין קשר סיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין היווצרות החיוב של המוכר כלפי הנושה הכספי. שני הנימוקים מצביעים על אותה מסקנה- "אי רישום הערת אזהרה אינו מנוגד לעקרון תום הלב במצב הטיפוסי של תחרות בין קונה לבין מעקל"

מעיון בסעיף 9 לחוק המקרקעין אשר דן בסיטואציה של עסקאות נוגדות, אם ניצמד ללשון הסעיף, הרי ניתן להיווכח כי הכלל הוא שהראשון בזמן זכותו גוברת, ורק החריג הוא שהשני בזמן זכותו גוברת (כאשר העסקה הסתיימה ברישום).

לדעתי, בדרך כלל, בעל זכות אשר יש לו את "חוסר המצפון" למכור את זכותו לשניים, תוך כדי תרמית שני הרוכשים, אינו בן אדם שמפחד מהליכים משפטיים, בין אם שהחוק נותן לראשון או לשני או לעשירי בזמן לנקוט נגד אותו בעל זכות רמאי.

לכן, לדעתי, אף שהחוק נותן לרוכש הראשון בזמן (ככל שהשני סיים את העסקה ברישום), לתבוע את המוכר המרמה תביעה כספית, הרי הסדר זה אינו הסר הוגן כלפי הראשון בזמן.

מכאן, אני סבור שיש להרחיק לכת ואף למחוק מספר החוקים את החריג ולתת הגנה מוחלטת על הראשון בזמן.

נכון, במצבים מסוימים השני בזמן עשוי לסיים את העסקה ברישום ואף לבנות ולהשביח את המקרקעין, אך עדין יש לתת לראשון בזמן את העדיפות המוחלטת ולהתייחס לשני בזמן כאל פולש ויחולו עליו את הכללים של פולש, דהיינו, פנוי המקרקעין והחזרתם לראשון בזמן, וככל שלא ניתן לפנות אז לפצות אותו על ההשבחה או הבניה או הנטיעה שעשה במקרקעין.

אני חושב שדעתי היא פרקטית לאור המחשבה הרווחת בין חייבים סדרתיים ונוכלים סדרתיים בימינו, וזה רק מתמרץ את הנוכלים לבצע עסקאות נוגדות כאשר הם יודעם שבמצב הכי גרוע יכולים להיתבע כספית ע"י הרוכשים.

ומנגד, הרוכש הראשון בזמן על אף עדיפותו בזמן עלול מצוא את עצמו בפני שוקת שבורה מתמודד בשלכת ההוצאה לפועל נגד המוכר.

(בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית)

ביבליוגרפיה לדוגמא:

פ' נרקיס שמאות מקרקעין, הוצאת אוצר המשפט (2017)

פ' נרקיס הבית המשותף, הוצאת אוצר המשפט (2017)

משה אלפסי היטל השבחה - דין, הלכה ומעשה, הוצאת "אוצר המשפט". (2017)