‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד בא לידי ביטוי היטל השבחה?

תוכן עניינים

מבוא

סעיף 19(ג) לתוספת השלישית – פטור מהיטל השבחה

התפתחות הפסיקה

היטל השבחה - הטלתו, גבייתו ושיעורו

הטלת ההיטל וגבייתו - חובה או רשות ?

שיעור ההיטל ויעודו

מי משלם את ההיטל?

השאלה ה"טריטוריאלית" - מקרקעין שבתחום התכנית או גובלים עימה

בעיית ה"שטח החוצץ"

חובת תשלום ההיטל - על בעלים ועל חוכר

פירוש המונח "מקרקעין" לצורך חישוב ההשבחה והשלכותיו

פרשנות לאור מטרת החוק וכוונת המחוקק

סיכום

המקרים בהם יש לשלם היטל השבחה

גובה ההיטל ומועד תשלומו

פטור מהיטל השבחה

סוף דבר

ביבליוגרפיה

החוקים השונים העוסקים בהסדרת עניני התכנון והבניה, ובמרכזם חוק התכנון והבניה, שואפים, בין היתר, להגשים מטרות מסוימות הנעוצות בטובת הכלל, כגון: השבחת תנאי מגורים ואיכות חיים, פיתוח דרכי תחבורה, שימור אתרים, שמירת הנוף והטבע וכיוצא באלה - וכל זאת תוך הגבלת חופש הפרט להשתמש כרצונו בזכויות הנובעות מבעלותו במקרקעין.

היגיון כללי זה הוא אף המביא למחשבה כי הצדק מחייב שכאשר הרשויות הציבוריות העוסקות בתכנון ופיתוח גורמות להשבחת נכסי מקרקעין של הפרט מבלי שזה נפגע משהו בכיסו - בעוד שהן נושאות בהוצאות שונות - הרי על הפרט לשתפן - כלומר: את הציבור - ברווחים שיצמחו לו כתוצאה מן ההשבחה.

בישראל, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה - עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית.

דוגמה: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.

היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים:

אישור תוכנית בניין עיר

אישור הקלה

אישור שימוש חורג

החייב בתשלום ההיטל הוא אותו אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור.

היטל השבחה לא יגבה בגין פעולה לא חוקית של בעל הזכויות בקרקע כגון בנייה ללא היתר, אלא אם כן הוא נתבע על העבירה ובמסגרת ההליך הפלילי ניתן לתבוע גם היטל השבחה.

היטל בעקבות אישור תוכנית בניין עיר יכול לחול גם על מקרקעין שנמצאים בתחום התוכנית וגם על מקרקעין שגובלים בתחום התוכנית.

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, עקב האישור. מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. "מימוש הזכויות" הוא יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו, קבלת היתר בניה - היתר שלא ניתן היה לתיתו אילמלא אישור התוכנית, ויום תחילת השימוש בפועל כפי שהותר לראשונה על ידי התוכנית המשביחה. המועד לצורך חישוב שווי ההשבחה, הוא היום שבו אושרה התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. כך, אם אושרה תוכנית משביחה בתקופה של שגשוג בשוק הנדל"ן, אך הנכס עצמו נמכר בתקופה של שפל, יכול גובה ההיטל לעלות אף על השווי הנוכחי של ההשבחה.

מטרת ההיטל הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח, ברכישת מקרקעין לצורכי ציבור לרבות הוצאות שימור אתר, בתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בנוסף, מדי שנת כספים, רשאית הרשות המקומית להשתמש ביתרת הכספים לטובת השקעה בחינוך בהגבלות מסוימות הקבועות בחוק (לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, סעיף 13(ב).

פטור מתשלום היטל השבחה יינתן במקרים הבאים:

השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף;

השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה;

השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות; השבחה במקרקעין המשמשים לבעליהם לבניה של דירת מגורים או להרחבתה והוא זכאי לסיוע באחת מתוכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובלבד שהסיוע מיועד לבניה של אותה דירת מגורים, או להרחבתה, והשטח הכולל של אותה דירה תואם את הוראות תוכנית הסיוע לה הוא זכאי; (ע"פ פסק דין של בית המשפט העליון, פס"ד חמאיסי, אין תחולה לסעיף זה).

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

שמואל רויטל, איל ד.מאמו דיני התכנון והבניה (עוקדן), הוצאת סדן. (2023)

אדר י' "מסוימות וגמירת דעת – הילכו שתיים בנפרד?" משפטים כרך נא (2021).

אבי וינרוט דיני קניין – פרקי יסוד (הוצאה אקדמית נבו, מהדורה שנייה, (2020)

משה אלפסי, היטל השבחה - דין, הלכה ומעשה, הוצאת "אוצר המשפט". 

D. Glixberg "The Taxation of Corporations and Shareholders and Judicial Attitude" 44 The Hebrew University Law Review 731