‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באות לידי ביטוי הגבלות על מכירת קרקע פרטית לזרים?

תוכן עניינים

תוכן עניינים.. 2

מבוא. 4

הגבלת זרים ברכישת מקרקעין: מחקר השוואתי 6

טעם כלכלי 7

נימוקים חברתיים.. 8

נימוקים אתניים.. 8

מיהו ״זר״?. 8

מבחן האזרחות. 8

מבחן מקום המגורים.. 9

האזרחות ומקום המגורים כמבחנים חלופיים.. 10

מבחן אתני 10

תאגידים.. 10

גורם שאינו זר שהפך לזר. 12

זר הפטור מן ההגבלות. 12

שיקול דעת ביישום ההגבלות. 12

מאפייני המקרקעין והשפעתם על ההגבלות. 13

זכויות במקרקעין שרכישתם מוגבלת. 13

הגבלות על דרכי הרכישה. 14

אמצעים לאכיפת ההגבלות. 14

אוסטריה. 15

צ'כיה. 15

דנמרק. 16

פינלנד. 16

יוון 16

הונגריה. 16

אירלנד. 16

פולין 16

פורטוגל. 17

סלובקיה. 17

ספרד. 17

שבדיה. 17

ירדן 17

לאומיות ישראלית ויהודית על המקרקעין 18

הגבלות על הקניית זכויות לזרים בישראל. 20

שאלת המדיניות: שוק מקרקעין חופשי או אדמות בשירות הלאום?. 20

חלופות אפשריות. 21

הגישה הלאומית-בטחונית:. 21

גישת הכפר הגלובלי והשוק החפשי:. 23

הגישה הפרגמטית:. 23

סיכום:. 25

ביבליוגרפיה. 28

עניינו של סמינריון זה סקירת החקיקה במדינות שונות בעניין הגבלת מכירה של קרקע פרטית - להבדיל מקרקע בבעלות המדינה - לזרים.

הגבלות למיניהן על מכירת מקרקעין לזרים היו מקובלות בעבר, והן עדיין מקובלות במספר רב של מדינות.

למעשה, כבר בימי הביניים נקבע העיקרון החוקתי האוסר על המלך להעביר לזרים קרקעות שבבעלות הכתר. לפי עקרון ה-inalienability שנקבע באנגליה, בצרפת ובמקומות אחרים באירופה מן המאה ה-13 ואילך, המלך הוא רק נאמן שמחזיק ומשתמש בקרקעות, ואילו הבעלים של הקרקעות הוא הכתר. לפיכך, המלך רשאי להעביר קרקעות לאחזקתם ולשימושם של בני-האצולה ונתיניו, ואלה עשויים לסחור בזכויותיהם במקרקעין עם נתינים אחרים; אולם בכל מקרה נאסר על המלך להעביר את הבעלות על הקרקעות לזרים;

יצוין כי יחסית למצב בעולם שיעור הקרקעות הפרטיות בישראל, כ-7%, נחשב נמוך למדי, אם כי שיעור הקרקעות הפרטיות צפוי לגדול בשנים הקרובות בעקבות הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל שאישרה הכנסת לאחרונה.

בחיבור שני חלקים. בחלק א׳ מובא תקציר המחקר ״הגבלת נוכרים ברכישת מקרקעין: מחקר משווה״, שפרסם צוות חוקרים בראשותו של פרופ׳ יהושע ויסמן בשנת 1977. במחקר זה מוצגות כמה סוגיות הכרוכות בחקיקה להגבלת זרים ברכישת מקרקעין, ואזכוריהם של דברי חקיקה במגוון מדינות משמשים בעיקר להאיר ולהדגים היבט זה או אחר של הדיון. לא מן הנמנע כי לפחות בחלקה החקיקה הנזכרת במחקר, שנערך לפני יותר מ-30 שנה, איננה עדכנית. עם זאת, הסוגיות העקרוניות שעולות במחקר והמודלים המוצגים בו לעניין אופן הגבלת רכישת קרקע על-ידי גורם זר רלוונטיים גם היום.

בחלק השני של הסמינריון מובא תיאור עדכני של החקיקה בכמה מדינות באיחוד האירופי ובירדן .

בעבודה זו אסקור את ההגבלות החלות בישראל של היום על הקנייית זכויות במקרקעין לזרים, אנסה לברר מהן המוטיבציות העומדות בבסיסן ומהם הערכים שהן באות לקדם, אשרטט את העמדות העיקריות בנושא זה, ולבסוף אשתמש במארג שיקולים זה כבסיס להצעת חלופות למדיניות סדורה של הגבלות על בעלות זרה על קרקע במדינת ישראל תוך חידוד העניינים הדורשים הכרעה.

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

חיים זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי שליד הפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית והמכון לחקר שימושי קרקע של הקרן הקיימת לישראל

Joshua Weisman, "Restrictions ,(on the Acquisition of Land by Aliens", The American Journal of Comparative Law, 28