‏290.00 ₪

שאלת המחקר

כיצד באה לידי ביטוי עסקה במקרקעין?

תוכן עניינים

פרק 1 : מבוא והצגת הדיון

סוגי זכויות במקרקעין

עסקה במקרקעין

פרק 2: משא ומתן לפני כריתת חוזה והפגמים שיכולים להביא לביטולו .

פרק 3: תרופות בשל ביטול חוזה .

סעדים

פסיקה שסדקה את התפיסה לגבי הסעד רק בגין אינטרס ההסתמכות

האם ניתן להעניק סעד עצמאי מכוח סעיף 12(א) ?

פרק 4: כיצד החוזים המודרניים משפיעים לטובה או לרעה על החוזה ?

עסקאות נוגדות

פרק 5: השוואה בין המשפט הישראלי למשפט האמריקאי בתחום החוזים המודרניים

פרק 6: סיכום וקריאה למחוקק

בחרתי לעסוק בעבודה שלי, במכר מקרקעין וההשפעה החוזית בעסקאות מכר, התפתחותם של דיני החוזים הקלאסיים, יישומם על עסקאות המכר, תוך כדי כך שאני מתייחס לעיקרון תום הלב , מסוימות וגמירת דעת בהתקשרות בחוזה, פגמים בחוזה עד כדי ביטולו, לעומת דיני החוזים המודרניים השפעתם על עסקאות המכר, קיום החוזה או לא, אדבר על עסקאות נוגדות במכר מקרקעין כחוזה כפול שנכרת בין שלושה צדדים לרכישת נכס אחד ואיך דיני החוזים המודרניים מתמודדים במקרה כזה .

סוגי זכויות במקרקעין

בעלות: על פי סעיף 2 לחוק המקרקעין הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם

שכירות: גם היא זכות החזקה במקרקעין וזאת לתקופה מוגדרת מראש בתמורה לתשלום קבוע המוגדר מראש ואשר ישלם אותו הצד השוכר לידי הצד המשכיר שהוא בעל הנכס.

השכירות מקנה לשוכר זכות להחזיק בנכס המושכר ולהשתמש בו לתקופה מסוימת.

חכירה: שכירות לתקופה של יותר מחמש שנים.[1]

חכירה לדורות: שכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים. יצוין כי ניתן לעשות עם מינהל מקרקעי ישראל עסקה לפיתוח שבה הרוכש מבקש לרכוש זכויות בקרקע ששייכת למדינת ישראל, ההסכם ייחתם בינו לבין מינהל מקרקעי ישראל וההסכם כשלעצמו מייעד את הקרקע לבנייה ולפיו מתחייב הרוכש לבנות מבנה על הקרקע תוך פרק זמן נתון ובתנאים שהמינהל אישר. רק לאחר סיום הבניה ובהתקיים כל תנאי ההסכם ייחתם הסכם חכירה בין הרוכש לבין המינהל ואי עמידה בזמן וסיום המבנה בזמן שנקבע יכולה להביא לביטול החוזה ובכך לא תהיה חכירה בנכס. כאמור, אם יעמוד הרוכש בתנאים שנקבעו בהסכם הראשוני ייחתם חוזה בין הרוכש לבין מינהל מקרקעי ישראל חוזה שייקרא: חוזה חכירה.

זיקת הנאה: על פי סעיף 5 לחוק המקרקעין זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם. כן, אני נהנה מהשימוש במעבר זה מבלי שיש לי בעלות או כל זכות על הנכס כשלעצמו. זיקת הנאה – כל זכות קניין בנכס שהיא מקנה את הזכות להחזיק בנכס. למשל, לא ייבנה בניין שיחסום לי את הנוף, או קובעים שלא מרעישים אחרי השעה 19:00. יש כל מיני זיקות הנאה. לפעמים זה נוצר מכוח דין ולפעמים מכוח הסכם. זה מכוח ההסכם כרוך ברישום ואם לא יירשם אז זו לא תהיה זכות קניין וזה לא כובל צדדים שלישיים.

הגדרה בסעיף 6 לחוק המקרקעין: עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה, בים אם הורשה עפ"י דין או הורשה עפ"י צוואה.

סעיף 7 לחוק המקרקעין מחייב רישום כל עסקה במקרקעין היינו אם לא נרשמה הרי לא בוצעה עסקה.

סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין מציין כי עסקה שלא בוצע לה רישום תיחשב כהתחייבות לביצוע עסקה.

דהיינו, חוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין (מכירה, רכישה, השכרה ושכירות של נכס מקרקעין ואף שיעבודו) טעונה רישום ומסתיימת רק עם רישומה במרשם המקרקעין ("טאבו").

על פי סע' 7(א) לחוק המקרקעין, זכות קניין בקרקע עוברת עם רישומה בפנקסי המקרקעין, כלומר בטאבו. סעיף קטן (ב) מבהיר את סעיף קטן (א) ואומר, שכל עוד הזכות לא נרשמה, רואים בו רק התחייבות לבצע עסקה במקרקעין. קרי, חותמים על חוזה, מאוחר יותר רושמים בטאבו, כל התקופה הזו עד הרישום זה רק זכות אובליגטורית/ חוזית. ברגע שזה נרשם, רק אז עוברת הבעלות, ואז יהיה מדובר בזכות קניינית.[3]

מרשם הזכויות: תחילה אציין כי הרציונל העומד מאחורי המרשם הוא הפומביות של המידע והשגת שקיפות בטאבו, אך לא תמיד המרשם מונע סתירות ועימותים. חרף קיומו של המרשם, ואף בעזרתו, ייתכנו מקרים שבהם המוכר עדיין מצליח להעביר לרוכש זכות במקרקעין שאיננה שלו אלא של אדם אחר - הבעלים האמיתי (על ידי מרמה, זיופים וכד'). [4]

דרישת הכתב סעיף 8 לחוק המקרקעין מחייב כי עסקה במקרקעין מחייבת מסמך בכתב וזאת בזו הלשון: התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. מה שקובע סע' 8 הוא, שההתחייבות טעונה במסמך בכתב. עסקה במקרקעין חייבת להירשם בטאבו, אחרת זו רק התחייבות. כשאין מסמך בכתב, אין אפילו התחייבות. לכן, בשלב הראשון, חייבת להיות התחייבות לעסקה וכשאין מסמך בכתב, התחייבות זו אינה תקפה.

הערות במקרקעין קיומו של הרישום במקרקעין נובע מהרצון לשקף את הזכויות השונות במקרקעין, הוא פומבי-פתוח לעיון הציבור, ואמור לעזור לפרט שמעוניין להתקשר בעסקה במקרקעין מסוימים (הנכס) לדעת את המצב המשפטי של הנכס נשוא העסקה ומיהם בעלי הזכויות בו.

(בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמים באנגלית ובעברית)

ביבליוגרפיה לדוגמא:

[1] מ' דוכן דיני קרקעות במדינת ישראל (מהדורה חדשה)

[2] ד"ר שמואל רויטל, עו"ד איל ד' מאמו דיני תכנון ובנייה, הוצאת סדן

[3] שחר ליפשיץ, אלעד פינקלשטיין "מבט הרמנויטי על פרשנות חוזים" משפטים מג 1