‏290.00 ₪

שאלת המחקר:

כיצד בא לידי ביטוי הסכם שיתוף בבתים משותפים?

תוכן עניינים

 מבוא. 

דיני בתים משותפים.. 

הגדרות המושגים: רכוש משותף , דירה. 

דיני הרכוש המשותף. 

הסכם שיתוף. 1

תחולתם של דיני השיתוף הכלליים - השימוש ברכוש המשותף ופירוק השיתוף. 

ביצוע שינויים או תיקונים בדירה. 

הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה. 

העדר הסכם שיתוף: דיני תקנון מוסכם של בית משותף. 

הרוב הדרוש לקביעת תקנון או לשינויו 

קנייניותיו של התקנון המוסכם.. 

תחולת התקנון על שוכרים.. 

דין רצוי 

השבחת הרכוש המשותף. 

משפט משווה. 

סיכום.. 

ביבליוגרפיה. 

נספח. 

ההגדרות של "דירה" ושל "רכוש משותף" בחוק המקרקעין סובלות כיום מאי-דיוק ניסוחי. על "דירה" להיות יחידה "שלמה ונפרדת". להגדרה זו ניתנה פרשנות פסיקתית בעייתית למדי במקרים אחדים. בהגדרה של "דירה" אין המחוקק מתייחס לסוגיית הרישום. "רכוש משותף" כולל כיום את כל חלקי הבית, חוץ מהחלקים הרשומים כ"דירות".

התוצאה הנובעת מהגדרה לשונית זו היא שקיימים לכאורה שלושה סוגים של עצמים בבית משותף: יחידה שלמה ונפרדת הרשומה כדירה (שאז לפנינו "דירה" לצורך החוק); החלקים הציבוריים בבית המשותף, שהם בוודאי בגדר "רכוש משותף"; ויחידה שאינה רשומה כדירה אך מבחינה עניינית נועדה לשמש יחידה שלמה ונפרדת. במקרה אחרון זה היחידה הנידונה "נופלת אל שני הכיסאות" גם-יחד: היא גם בגדר "דירה", לכאורה, לנוכח העובדה שההגדרה של "דירה" אינה מתייחסת לסוגיית הרישום; והיא גם בגדר "רכוש משותף", לנוכח העובדה שההגדרה השיורית של "רכוש משותף" מוציאה רק יחידה הרשומה כדירה. מובן כי כזאת לא ייתכן, ויש בכך סתירה מניה וביה. לא ייתכן שיחידה נתונה תהווה גם "דירה", המצויה בבעלות בלעדית של צד כלשהו, וגם "רכוש משותף", המצוי בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות.

יש לפתור כיום את הקושי הלוגי האמור בדרך פרשנית הולמת. המפתח להגדרה הוא הייעוד התפקודי של החלק הנידון, הנחתך על בסיס מהותו "השלמה והנפרדת". רכוש משותף הוא רכוש המהווה חלק נלווה וטפל לדירה, כמתואר בהמשך. אם היחידה "שלמה ונפרדת", אין היא מיועדת להיות רכוש משותף, ויש לרשום אותה כדירה. אם הרישום העכשווי אינו משקף זאת, יש לתקן את הרישום. קיימים אפוא שני חלקים (בלבד) בבית משותף: "דירה" (יחידה אשר רשומה או מיועדת להירשם כדירה) וכל מה שאינו "דירה" במובן האמור, שאז לפנינו "רכוש משותף".

הקושי הניסוחי הנזכר יסולק בקודקס: ההגדרה של "דירה" לא תתייחס לסוגיית הרישום, בדומה למצב כיום, ואילו ההגדרה של "רכוש משותף" תכלול את "כל חלקי בית משותף למעט דירות". הדבר יאפשר בדיקה עניינית של ייעוד החלק הנידון כגורם מכריע בסיווגו.

בדיוניה של ועדת הקודיפיקציה התעוררה השאלה אם יש מקום לכלול בגדר "רכוש משותף" גם מתקנים שהם מיטלטלין משותפים. כיום, אין מיטלטלין כלולים בגדר "רכוש משותף", שכן ההגדרה כוללת את "כל חלקי הבית המשותף...", וההגדרה של "בית" בחוק עוסקת בחלקים הקבועים של הבית. ההגדרה של רכוש משותף ביחס למתקנים מורחבת רק למתקנים המחוברים חיבור של קבע למקרקעין. הגדרה זו אינה כוללת גם "אחוזי בנייה" של החלקה.

מצגת בתים משותפים

ביבליוגרפיה לדוגמא (בעבודה האקדמית כ-20 מקורות אקדמיים באנגלית ובעברית) 

חוק המקרקעין, (פרק ט' סימן ד') ס"ח 259.  

תקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף).

תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות ממערכת מרכזית בבית משותף).

חוק החוזים (חלק כללי), ס"ח 118.